・マイホームを買うか迷っている
こんにちは、らぷぞうです。
今回のテーマは「家・マイホーム」の取得についてです。
結論から言うと、マイホームを買う前に以下のことを意識しましょう。
①買う前に、最低１年は不動産投資の勉強をすること
②迷っているあいだは、とりあえず賃貸にしておくこと
③買うなら毎月の返済額以上の家賃で貸せる家を買うこと
この３つですね。
住宅ローンの支払額と毎月の家賃を比較すると、買いたくなる気持ちもわかるよ。
買うこと自体は悪いことじゃないんだよ。リスクを認識しないまま買うのは危ないってだけだね。
今回はマイホームの本質を説明していくよ。
・マイホーム購入の本質がわかる
・マイホームに関する視野が広がる
・マイホーム購入時の重要な基準がわかる
マイホームの本質とは？全資産１点集中の不動産投資。しかも信用取引。
説明に移る前に、少し質問をしようと思います(*^_^*)
あなたの親友が、3500万の借金をして不動産投資をしたい、と言いだしました。
あなたは止めますか？
おそらく、ほとんどの方は「やめとけ！！！」と止めてくれるでしょう。
では、この場合はどうでしょうか。
あなたの親友が、3500万の35年ローンを組んでマイホームを買いたい、と言いだしました。
あなたは止めますか？
おそらく、ほとんどの方は「良いんじゃない？買ったら遊びに行かせて！」くらいの言葉をかけますね。つまり、止めはしないでしょう。
質問をちょっと変えただけで、ガラッと回答が変わってしまうのは、不思議なものですよね。
ただこの２つの質問は、本質的には同じ意味です。
空室リスクなどを代表とし、それぞれに特有なリスクの違いはあっても、基本的には買った物件に自分が住むか、他人が住むかだけの違いなのです。
それでは、次の質問です。物語形式で行きましょう。
毎月10万円の家賃を払っているAさん。
家賃がもったいないと思い、金利１％、3500万円の35年ローンを組んで、郊外に新築の大きい家を購入しました。
月の支払いは9万8000円になりました。今までの家賃以下です。
ローンを払い終わったら、家は自分のものになります。
Aさんはお得な買い物をしたと思いますか？
おそらく、「お得だ！」と言う方の方が多いのではないでしょうか。
家賃より安い金額で住めて、将来自分のものになる家を手に入れられるのですから。
ではBさんの場合はどうでしょう。
毎月10万円の家賃を払っているBさん。
家賃分をなんとか稼げないかと思い、1000万円で中古のアパートを購入し、部屋を人に貸すことで毎月10万円の家賃収入を得るようになりました。
収入が毎月10万円、自宅の家賃も10万円なので物件からの収入で家賃が払えるようになりました。
物件はBさんのものですし、10万円の家賃の範囲内なら、好きな物件に引っ越すこともできます。
Bさんはお得な買い物をしたと思いますか？
Bさんのような買い方ができる前提であれば、おそらく多くの方が「お得だ！」と言うでしょう。
家賃分を稼いできてくれる物件を手に入れているのですから。
では最後の質問です。
AさんとBさん、金銭的に得をしているのはどちらでしょう？
結論は言うまでもありません。一般的にはBさんの方が圧倒的に得をしています。（それぞれの物件の売却価格にもよりますが。）
Aさん3500万円を出した上、残る家は一般的には貸しにくく売りにくい家であるのに対して
Bさんは1000万円しか出していないのに、残る家は貸しやすく売りやすい、お金を産んでくれる家である可能性が高いからです。
これらの質問を通して伝えたいのは
マイホームは不動産投資の側面が強い
という事実です。
「今あるお金を使っていかに未来に得するか」を考える時点で、それは投資なのです。
ローンを組む場合は、未来の自分のお金まで使う不動産投資（信用取引と言います）になります。
不動産投資である以上は、現状の家賃との比較でもちろん得することもあるでしょう。しかし、概してその利回りは非常に低いものになります。
大切なのは、どちらが有効にお金を働かせているのか？という点になります。
Aさんの場合：3500万円で買ったマイホームの利回りは約3%程度
Bさんの場合：1000万円で買った収益物件の利回りは12%
お金を有効に働かせることができているのはBさんですね。
Aさんのような買い方をする一般的なマイホームは、とても利回りの低い（場合によってはマイナスの）不動産投資になりやすい、ということです。
わかったかな？
マイホームの本質はね、自分が貸主であり、借主でもある利回りの低い不動産投資なんだ。
お金の面だけ見たら、マイホームを買ってお得に住むのは難しいんだね。
でも家ってさ、お金のことだけ考えて買うものじゃなくない？
その通りだね。今話したのは、お金の面では損をしやすい、ただそれだけのことだよ。
確かに家は、子どもを自由に遊ばせることができたり、安心感や所有欲を満たしてくれるものでもあるからね。
その辺りも解説して行こうか。
広い空間や満足感にどれだけお金を払うか
誤解がないように言っておきますが、私はマイホームを否定したい訳ではありません。
リスクをしっかり認識しているなら、マイホームは別に買っても良いとさえ思います。
私も実家は持ち家ですし、帰省した時にはなんとも言えない安心感があります。大好きな実家です。
「ああ、この部屋懐かしいな・・・」「当時はこんなことを考えていたな・・・」なんて感傷は、持ち家でなければ味わえないでしょう。
これらの「お金以外の価値」に、どれだけお金をかけられるかをしっかり考えることが、後悔しないマイホーム購入のポイントです。
「お金以外の価値」には、代表的には以下のようなものがありますね。どれも大切なものです。
・子どもが自由にあそびまわれる
・騒音を気にしなくて良い
・自分だけの城、という満足感が得られる
・好きな間取りを実現できる
・子どもが巣立った後も、帰ってくる場所ができる
「マイホームは金銭的には損になりやすい」ことを認識した上で、上記のような価値を得るために買うのは良いと思います。
大切な機能や満足感にどれだけお金を払うかは、人それぞれですからね(*´ω`*)
それでも最低１年は不動産投資の勉強をしよう
マイホームに金銭的な価値以外を求める方であっても、１年間は不動産投資の勉強をすることをおすすめします。
なぜなら、すでに説明した通り、お金の面では不動産投資に他ならないからです。
「１年の勉強」と聞くと長いように感じるかもしれませんが、今後35年の人生の時間を前借りしてする買い物なので、余裕で元が取れます。
１年間の勉強で1000万円分安くマイホームを買えるなら、めちゃくちゃ勉強の効果が高いと思いませんか？
勉強をしたあとで買うマイホームは、勉強前に買おうと思っていたマイホームとは全然違うものになるでしょう。お金の面でも損をしにくいマイホームが買えるようになっている 、ということですね。
また、勉強をしていくうちに、消去法で賃貸を選ぶようになるかもしれません。（実際、私がそうですからね(*´ω`*)）
迷っているうちは買わないこと
もうひとつ重要なのは、買ったほうが良いかどうかわからないうちは買わない、ということです。
マイホームを後から買うことはできますが、買って大失敗した後に損を取り返すことは難しいからです。
自分で本当に納得がいくようになるまで、買うのは我慢しようね。
勢いで買わないことだよ。
おすすめの不動産投資の勉強法は？
まずは、不動産投資に関する本を10冊読むことをおすすめします。
実際に私が読んで良かったと思う本を少し紹介しておきます。
「なんか面白そうだな」って思った本から読んでいくと良いでしょう。
おすすめ本１：やってはいけない不動産投資
ただし、一番最初に「やってはいけない」不動産投資の勉強をしておきましょう。
投資の世界を覗いているうちに、普通の不動産投資がしたくなる人もいると思いますが、甘い罠がたくさんある世界ですので、最初に身を守る手法を身に着けましょう。
おすすめ本２：10年後に絶対後悔しない中古一戸建ての選び方
目的がマイホームの購入なのであれば、おすすめの本です。
中古の戸建てに対する基本的な知識が学べます。
おすすめ本３：空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法
こちらは戸建て投資の基本的な考え方に加え、低コストのリフォーム法などがたくさん載っています。
おすすめ本４：働かずに年収333万円を手に入れて「幸せ」に暮らそう！
この本は筆者の経験を元に、とてもわかりやすく書かれています。不動産投資の導入に良いと思います。競売のこともよくわかりますね。
おすすめ本５：100万円からできる「地方・ボロボロ戸建て」超高利回り不動産投資法
こちらの本は、リフォームの方法に加えて、実際の買い付けの手順・注意点などが詳しく書かれています。
これらの本を読んで勉強するとわかりますが、お得な家探しのポイントは
・中古で探し
・指値（値引き交渉）をして
・リフォームする
の３つに集約されます。
どうしてもマイホームが欲しい方は、まずはこれらの手法を学び、どんどん物件を見ていきましょう。
マイホーム購入の１つの基準
最後に、私が考えるマイホーム購入の１つの基準をお伝えします。あくまで金銭的に損をしにくいマイホームを買う際の基準です。
それは、
仮にその家を人に貸すことになった場合、毎月の支払い額以上の金額で貸せるか？
です。
こういう家を買うことができれば、一時的に収入が下がるなどのアクシデントがあったとしても、引っ越しをして家賃を下げることが可能です。
理想は「買った値段以上で売れる家」ですが、かなり難しいので、まずはこの基準を掲げてみると良いでしょう。
マイホームは買えないけど、「子どもを自由に遊ばせたい」という方へ
子育て中の方は、「子どもが自由に遊べる空間」に価値を感じることが多いのではないでしょうか。
賃貸ではそれが実現できない、と思い込んでいる方も少なくありません。
そんな時は、一戸建ての賃貸を検討してみてください。
私も一戸建ての賃貸に住んでいて、本当に満足しています。
実の兄弟や友達にもおすすめしています。特に
・田舎暮らしであること（一戸建てでも家賃が安い）
・根気よく探せること（物件数が少ない）
あなたがこれらの条件を満たすなら、本当におすすめです。
家の購入は人の数だけ正解があると思うよ。
大きな買い物だから、たくさん考えて、後悔のない人生を送ってね！！
それでは！何事も気楽に行きましょう！
Take it easy!!
ふるさと納税がまだの方は済ませてしまいましょう。
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